今回は、この桑員エリアでお仕事をしていると必ずといっていいほどついて回る市街化調整区域内の不動産の取り扱いについて皆様とシェアしたいと思います※ユーザー様にもご理解いただきやすいように専門用語は控えめに地方のニュアンスを交えて書いていきます

さて、本題。

土地って、空いてる所だったらどこにでも家が建てられるかといったらそうではなくて、建築物を建てていい場所（市街化区域）と、建ててはいけない場所（市街化調整区域）とで大きく区分されています。その建ててはいけない場所（市街化調整区域）というのは、現在田畑などになっている場所が多く、市街化を抑制することで田畑を守っていこうと行政があらかじめ決めてるエリアということになります。原則、家は建てちゃダメなエリアということです。

桑員エリア内で言いますと、桑名市、桑名郡、東員町、いなべ市員弁町がその区分があるエリアとなっています。よく『ここは調整区域やで家が建てれへんわ』（桑名弁丸出し）と耳にしますがそれはこのことを指しています。

でも“家が建てれへん市街化調整区域内”であっても、その地に生まれ育った方が新家分けとして建てるなら大体は認められます（ただし、諸条件あり）。その地にゆかりのある方の特権、まさに伝家の宝刀です。よって、その地にゆかりのない第三者は完全ノーチャンスとなります。

しかし！！

市街化調整区域内であっても、東員町、員弁町、木曽岬町に限っては平成18年に“調整区域内でも家を建てていい場所を新たに設ける！”という制度を新設しました。これが都市計画法第34条11号指定区域といわれるものです。この指定区域に指定されたエリア内であれば“一般住宅”に限り建築OKとなりました。

この制度を設けた市町は数年後、結果どうなったかと言いますと、もう言うまでもありませんね。当然ながら町への転入者が多くなりました。調整区域内はどこも人口減になっている中、この政策によって人口減を抑え転入者を多く迎え入れることに成功し、町の発展に大きく寄与しています。もともとポテンシャルの高い町でしたが、より一層高めることに成功した行政政策のファインプレーだと私は思っています。人口減に悩む市町は、この政策で一発解決だと思いますけどね。

もともとのどかだったエリアに指定したわけですから、市街地に比べてより自然に近い環境下であることが多いのです。あとお値段も比較的お値打ちに設定される傾向にあります。さらに面白いのは、エリア指定された場所とされていない場所の瀬戸際を狙い、自分の土地は建ててOK、目の前の土地はNGという物件を手にすることが出来れば最高のロケーションが約束されます。

宝物を探す感覚ですが、ここが私の腕の見せ所でございましてね。ご要望があればおっしゃって下さい。全力で探しますから。現に、今月はこのオーダーの土地で2件のご成約があります。

もうひとつ耳寄りな情報を。

先程、一般の住宅に限りOKと申し上げましたが、実はこの“都市計画34条11号指定区域内”のほかに“大規模指定既存集落指定区域”というのがありまして、この両方を満たすエリア内であれば、なんと店舗併用住宅も可能となります（業種が限定されますので詳しくはKIZUKIまで）

今は店舗併用のニーズが高いです。店舗併用をお考えのお客様も、市街化調整区域だから無理だと諦めないでください。

私の超感覚的な話ですが、都市計画法第34条11号エリアと大規模指定既存集落エリアが重複している割合は９０％以上あると思います。したがいまして、34条11号指定エリア内は原則一般住宅限定ですが、重複している割合が高いことから高確率で店舗併用住宅も可能だということです。結構チャンスありですよ。これは激アツ情報だと思います。

時勢柄、住宅密集地は避けて、周囲に住宅が少ないロケーションを求められるお客様が多くなってきています。市街化調整区域だからこそ可能になる立地、ロケーションというものがあります。

KIZUKIはそういったニーズにお応えすることを一番得意としております。是非お気軽にご相談下さい。